Les sociétés civiles de placement immobilier, produits d’investissement qui prennent la forme de titres de propriété, sont mesurées à partir de leur performance, et peut faire l’objet d’une revalorisation du prix de leur part. Plusieurs indicateurs de performance sont alors pris en considération avant que les nouveaux prix revalorisés soient fixés.
C’est un expert immobilier qui se charge d’effectuer l’analyse se rapportant aux indicateurs de performance recueillis. Ces derniers sont entre autres :
- le taux de distribution sur valeur de marché ou TDVM : ce taux équivaut à la rentabilité annuelle de la SCPI.
- le taux de rendement interne ou TRI : il s’agit du taux de rentabilité de la SCPI également, mais mesurée sur plusieurs années. Par exemple sur une période décennale. La performance de la SCPI est ainsi évaluée sur le long terme grâce au TRI, et pas seulement sur une année comme l’indique le TDVM. C’est à partir de la date de lancement de la SCPI que le TRI est calculé.
- le taux d’occupation financier ou TOF : cet indicateur permet d’évaluer la performance de la SCPI en prenant en compte les loyers effectivement payés et perçus, et les loyers théoriquement percevables. C’est-à-dire les revenus locatifs pour l’ensemble du parc si tous les biens sont loués.
- la variation du prix moyen de la part : les éléments pris en considération pour le calcul de cette variable sont le prix acquéreur de l’année en cours par rapport au prix de l‘année précédente.
Une fois ces éléments définis, la revalorisation du prix de la part peut ou non avoir lieu. Ceci en fonction de la stratégie de gestion de l’opérateur, le but étant d’équilibrer volume de collecte, exploitation d’un parc rémunérateur et distribution de dividendes de qualité. Si une SCPI affiche une performance élevée, l’opérateur peut initier une augmentation du prix de la part. Cette augmentation peut permettre à l’investisseur sortant de réaliser des gains, ses parts ayant été revalorisées pendant la durée de leur détention.
À l’inverse, si la SCPI connaît des performances plus ou moins médiocres, l’investisseur sortant risque plutôt de se retrouver avec de la moins-value à la revente de ses parts, la SCPI perdant de sa valeur.
Ce sont surtout les SCPI de rendement qui connaissent une revalorisation significative du prix de leur part : elles distribuent en effet des dividendes conséquents, comparés aux SCPI fiscales.
Du côté des sociétés de gestion, c’est-à-dire les opérateurs en charge de l’exploitation des SCPI, la revalorisation est un moyen de démontrer de manière affirmée la santé de leur SCPI. Ce, en considérant également les facteurs tels que l’offre et la demande sur le marché de ces produits de la pierre-papier. Toujours est-il que cette opération est supervisée par l’Autorité des marchés financiers. Un certain taux d’augmentation maximal doit être respecté.
Pour les investisseurs entrants, il est donc judicieux d’acquérir des parts de SCPI à prix plus ou moins significatifs afin de profiter de tous les atouts que propose la SCPI. Soit des dividendes élevés, ainsi que la possibilité de réaliser d’importantes plus-values à la revente, comme expliqué plus haut.
Toutefois, le choix d’une SCPI ne doit pas uniquement se baser sur ce paramètre. Bien entendu, tout dépend des objectifs de l’investisseur : défiscaliser, percevoir des revenus complémentaires immédiats, réaliser de la plus-value après une certaine période de détention, préparer sa retraite, etc. De plus, il existe des SCPI beaucoup moins chères que d’autres, à moins de 200 euros la part, mais qui invitent le souscripteur à acheter un certain nombre minimal de parts.
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